Zinssicherung bei Immobilienfinanzierungen

28.11.2018

Die langfristigen Zinsen sind in den letzten Monaten weltweit gestiegen. Dies macht sich auch bei den Kreditzinsen bemerkbar, die auch in Deutschland angezogen sind. Zinsfestschreibungen bei Immobilienfinanzierungen, die in den nächsten Jahren auslaufen, können bereits heute gesichert werden.

In Zeiten niedriger Zinsen überlegen viele Kreditnehmer, wie sie diese günstige Situation für ihre Immobilienfinanzierung nutzen können. Grundsätzlich ist ein Wechsel der Baufinanzierung oder die Umstellung des Zinssatzes innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist nur möglich, wenn der Kunde bereit ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Damit wird der Wechsel allerdings wirtschaftlich uninteressant. Während es beim alten Darlehen also wenige Gestaltungsmöglichkeiten gibt, hat der Kunde freie Hand bei den Entscheidungen rund um die Anschlussfinanzierung: Er kann selbst entscheiden, wann er den aktuellen Zins festschreibt und mit welcher Bank er den nächsten Abschnitt seiner Baufinanzierung regelt – und dies, während die Zinsbindungsfrist für sein altes Darlehen noch läuft.

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – zum Teil mehr als 36 Monate vorher. Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung können Sie Forward-Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln. Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass Sie sie bei Ihren Überlegungen im ersten Schritt nicht berücksichtigen müssen. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese Angebote zu bewerten.

Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen. Wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken – liegt der Darlehens-Zins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens. 

Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn der Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsste – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist. Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen. Damit ein Forward-Darlehen rein rechnerisch vorteilhaft ist, muss noch eine weitere Bedingung erfüllt sein: Der Kunde muss das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung wirklich benötigen.

Ob das Forward-Darlehen eine gute Lösung ist, hängt von der eigenen Lebenssituation ab, der Zinserwartung und dem Interesse an Finanzthemen insgesamt. Wer Stabilität in seinem Umfeld erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Stehen dagegen Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an, so riskiert der Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen finanzielle Belastungen, und sollte eher flexibel bleiben. Ist dies geklärt, verschafft ein Forward-Darlehen Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung: Die Monatsrate für das Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt, und selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen mehr auf die monatlichen Ausgaben.

Unter diesem Blickwinkel ist der Forward-Aufschlag also eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Gerade bei Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital starten, kann eine solche Absicherung sinnvoll und notwendig sein.Und schließlich: Viele Kunden möchten nicht über Jahre das aktuelle Zinsumfeld beobachten, um den besten Augenblick für die Anschlussfinanzierung abzupassen. Dann ist es sinnvoll, ein niedriges Zinsniveau zu nutzen und das Thema für sich zu regeln. Quelle: finanztip.de

Gerne stellen wir Ihnen einen Kontakt zu dem für Sie sinnvollsten unabhängigen Finanzierungsvermittler her, der Sie über die Forward-Konditionen für die gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist informiert.